南京首家共有产权房，装修到底谁说了算？

交付已二月有余的观泓雅苑，作为南京首家共有产权房，业主究竟有多少话语权这个问题，开始在大家心中蔓延。

更换推拉窗被发函、开凿空调孔违规、擅入业主家中撕掉保护膜...物业的种种“粗暴管理”，让众多买了房的业主，心生不安，生怕后面房屋装修，出现更多“过度干涉”。

业主与壹城集团共同持股的观泓雅苑，到底谁说了算？

“强势”的小区物业

“这是我装修从业20多年来，最难缠的小区物业了。”这句形容，出自观泓雅苑某位业主的施工方。

相比很多商品房小区，观泓雅苑的小区物业在不少业主看来，的确管的“太宽了”。

最开始，作为高层小区的观泓雅苑，交付时南向窗户为推拉窗与安全护栏，既不美观也不安全。可当业主动手拆除和更换时，一纸通告函送到业主手中，内容既有出示规范条例的劝告，亦有承担后果风险的“警告”。

但对于发函内容，一些业主并不认同，举例大部分规范标准已废止多年，不应运用在刚交付的小区中。

随后，一些业主在家中开凿空调孔时，物业直接禁止装修师傅进屋打孔。业主与物业管家交涉过程中，对方给出了一系列打孔时的注意事项和要求，并摆出巡查通告予以证实。

不过在业主看来，这种行为实在有些“双标”。“明明交付时候在承重墙上有孔，轮到业主打就不行，实在难以理解。”

再后来，物业甚至到了“擅闯私宅”的地步。

某高层业主由于在自家窗户玻璃上贴了保护膜，膜上出现了商家店名，物业就以不允许出现广告为名，直接闯入该业主家中，强行撕掉保护膜，让业主愤怒不已。

“明明条款中针对商铺业主才禁止张贴广告，我家住高层，凭什么不经过我同意的情况下，闯进我家强行撕毁呢？”

“没啥话语权，物业说了算。”对于物业的种种行为，一位业主这样总结道。

“有苦难言”的小区管理

在观泓雅苑，业主真的没啥话语权了吗？对此，笔者联系到了南京壹城集团的某位管理人员，了解到小区矛盾背后的一些故事和原因。

物业管理中之所以出现“过渡干涉”的现象，主要有以下几点原因：

①建筑安全隐患

不论是禁止业主更换窗户，还是阻止室内开凿空调孔，都是出于防止建筑安全隐患的出现。对方为笔者举了两个例子：

一，某家业主装修时，为拓展空间而将飘窗砸掉，结果砸完后，底部直接被“砸穿”，肉眼都能看见楼下的空间，十分危险；

二，某栋27层业主，为安装地暖，听从装修公司的建议而地面向下开凿了空间，但没做好地面防护，结果地面产生了裂隙，做防水试验时26楼屋顶出现大量漏水。

因此，为防止此类现象的发生，管理层授意物业严抓私自改造的行为，目的是将隐患扼杀在摇篮中。

“就拿换窗来说，不少装修公司做事不太规范，很容易造成墙体损伤，下雨天出现漏水。打空调孔也不是不让，若一层住户每家都在承重墙上打孔，难保不会出现什么问题，所以需要业主提报方案进行论证。”

至于业主提到的政策废止与过期问题，壹城方面也注意到了，正在进行内部沟通。“毕竟这座小区是2016年按照保障房小区审批建筑规划的，没能预见到7年后的新规。”

②小区业主人数众多

对于一家有近3000户业主的小区来说，海量的日常客诉量，是物业很多工作难以到位的重要原因。

众口难调，一位工作人员，往往要面对几十户业主的装修诉求，时常难以兼顾每位业主的回应。

而业主方出现合同内容违规时，“简单粗暴”的处理方式，就经常成为高效解决问题的首选，例如直接入室撕掉广告纸、禁止某些行为的“一刀切”等等。

③物业团队自身问题

物业团队的专业素质，同样未能成为矛盾化解的“润滑剂”。

对方承认，壹城物业在短时间内面对众多业主时，工作方式的确存在瑕疵、不够专业，导致了部分“野蛮执法”行为的发生。对此，壹城管理层正在对物业管理进行整改，但需要时间的磨合。

结语：回到最初的问题，产权份额“二八开”的小区，原则上到底由谁说了算？

明理君采访了相关法律人士后得知，根据民法典第301条，共有人想要处置或对不动产进行修缮时，需要占到份额三分之二以上的按份共有人同意。

而占据80%份额的观弘雅苑全体业主，显然是超过三分之二的，因此有权对窗户进行更换或修缮。

不过律师还表示，业主针对自家房屋内的设施有权更换，但对于公区设施的动作，则依然需要全体业主的同意。因此，业主对于小区内哪些事务具有决策权，只需判定该事务是属于业主个人空间，还是属于外部公区，就能得到答案了。

转载自头条号：左明右理地产频道。（侵删）